12.09.2024 • 6 min. tiempo de lectura
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La obligación de saneamiento describe la obligación legal del propietario de un inmueble o edificio de aplicar medidas para rectificar daños, defectos o contaminación ambiental. El objetivo es garantizar el uso de terrenos y edificios de forma que no haya peligro para las personas, el medio ambiente o la seguridad pública. La base jurídica se deriva de diversas leyes, según el tipo de reparación. Los propietarios no sólo están obligados a actuar a tiempo, sino que también pueden aprovechar las oportunidades de financiación para minimizar la carga financiera.
Tipos de obligación de saneamiento y base jurídica
Saneamiento de terrenos contaminados:
La obligación de saneamiento suele surgir en el caso de propiedades contaminadas por un uso industrial o comercial anterior. Los terrenos contaminados pueden contener sustancias peligrosas como productos químicos, metales pesados o contaminantes en el suelo y las aguas subterráneas.
- Base jurídica: La obligación de saneamiento se deriva de la Ley Federal de Protección del Suelo (BBodSchG), en particular de los §§ 4 y ss. BBodSchG. Los propietarios o contaminadores de terrenos contaminados están obligados a evitar los peligros para las personas y el medio ambiente adoptando las medidas adecuadas.
Saneamiento de edificios:
Los defectos estructurales que afectan a la seguridad o la salud de los residentes también dan lugar a una obligación de saneamiento. Esto incluye daños en la estructura del edificio, como tejados con goteras, fachadas deterioradas, ventanas defectuosas o sistemas de calefacción y ventilación defectuosos.
- Base jurídica: La obligación de llevar a cabo el mantenimiento se deriva del deber general de garantizar la seguridad pública (artículo 823 del Código Civil alemán (BGB)) y de las normas de construcción de los respectivos códigos de construcción estatales (por ejemplo, el artículo 3 del Código Modelo de Construcción - MBO).
Edificios catalogados:
Los edificios catalogados están sujetos a obligaciones especiales de rehabilitación. El propietario está obligado a mantener y renovar profesionalmente el edificio protegido para preservar su valor histórico. Deben respetarse los requisitos de las autoridades responsables de los monumentos.
- Base jurídica: Esta obligación se deriva de las respectivas leyes de protección de monumentos de los estados federados (por ejemplo, el artículo 4 de la Ley de Protección de Monumentos de Baviera - BayDSchG).
Rehabilitación energética:
Los propietarios pueden estar obligados a realizar reformas energéticas para reducir el consumo de energía. Esto se aplica en particular a los edificios más antiguos en los que son necesarias medidas como el aislamiento de tejados, fachadas o ventanas.
- Base jurídica: La obligación se deriva de la Ley de Energía de la Edificación (GEG), que ha sustituido a la antigua Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV). En concreto, los artículos 47 y ss. GEG regulan las obligaciones de rehabilitación de determinados elementos del edificio.
Posibilidades de financiación:
Existen varios programas de subvenciones a disposición de los propietarios para reducir la carga financiera de las obligaciones de rehabilitación. Algunos ejemplos son
- Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Subvenciones y préstamos a bajo interés para reformas energéticamente eficientes.
- BAFA (Oficina Federal de Economía y Control de las Exportaciones): Subvenciones para medidas como la sustitución del sistema de calefacción o medidas individuales relacionadas con la energía.
- Programas de subvenciones estatales: Muchos Estados federados ofrecen subvenciones adicionales para la rehabilitación de edificios protegidos o terrenos contaminados.
Nota:
La obligación de rehabilitación puede ser compleja en función del tipo de inmueble, el uso y los defectos existentes. Si no está seguro, se recomienda que busque asesoramiento jurídico o recurra a expertos especializados para cumplir los requisitos legales y aprovechar al máximo las posibles subvenciones.
Base jurídica de la obligación de rehabilitación
La obligación de rehabilitación está regulada por diversas leyes y ordenanzas, dependiendo del tipo de rehabilitación y de la situación concreta. Las bases jurídicas más importantes son
- Ley Federal de Protección del Suelo (BBodSchG): La BBodSchG regula la obligación de saneamiento de los terrenos contaminados y la contaminación del suelo (artículos 4 y siguientes de la BBodSchG). Los propietarios y contaminadores pueden ser obligados a llevar a cabo medidas de prevención de riesgos.
- Reglamentos de construcción de los Estados federados: Los reglamentos de construcción de los distintos Estados federados contienen disposiciones sobre las obligaciones de saneamiento estructural y mantenimiento para garantizar la seguridad y la utilidad de los edificios (por ejemplo, los artículos 3 y 14 del Código Modelo de la Edificación - MBO).
- Leyes de protección de monumentos de los Estados federados: Las leyes de protección de monumentos regulan las obligaciones de conservación y rehabilitación de los edificios catalogados. En muchos casos, deben observarse requisitos especiales en relación con la profesionalidad de la rehabilitación y la conservación del carácter histórico.
- Ley de Energía de los Edificios (GEG): La GEG (antes: Ordenanza de Ahorro de Energía - EnEV) contiene requisitos energéticos para los edificios y regula las obligaciones de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética, especialmente en el caso de los edificios más antiguos (artículos 47 y siguientes de la GEG).
Cumplimiento oficial de la obligación de rehabilitación
Si se identifica una obligación de rehabilitación, la autoridad competente puede solicitar al propietario que lleve a cabo las medidas necesarias.
- Requerimientos de rehabilitación: La autoridad especifica qué obras de rehabilitación deben realizarse y en qué plazo.
- Consecuencias jurídicas del incumplimiento: Si el propietario no atiende el requerimiento, pueden ordenarse medidas coercitivas como multas (por ejemplo, § 26 Párr. 1 nº 2 BBodSchG) o la reparación a cargo del propietario (§ 10 VwVG).
Obligación de saneamiento: exenciones y simplificaciones
En determinadas circunstancias, pueden aplicarse exenciones a la obligación de saneamiento. Están reguladas por ley y dependen del tipo de saneamiento:
- Costes desproporcionados: si la reparación se considera económicamente desproporcionada, puede concederse una exención. Esta evaluación se lleva a cabo, por ejemplo, en el marco de la Ley de Energía de la Edificación, por ejemplo, de conformidad con el artículo 102 de la GEG (exención). Puede existir irracionalidad si los costes de rehabilitación son desproporcionados en relación con la capacidad financiera del propietario o los beneficios de la rehabilitación.
- Protección de monumentos: En el caso de los edificios protegidos, las reformas relacionadas con la energía o la estructura sólo pueden llevarse a cabo de forma limitada si perjudican el carácter histórico del edificio. En su lugar, pueden autorizarse medidas alternativas que tengan en cuenta el edificio protegido.
- Casos de penuria: En casos excepcionales, se puede conceder una exención o aplazamiento de la obligación de rehabilitación si la ejecución no es razonable debido a circunstancias personales o financieras. Estos casos de rigor suelen estar limitados en el tiempo y requieren una evaluación individual por parte de la autoridad competente.
Esta lista no es exhaustiva.
Nota:
La aplicación de las exenciones y el cumplimiento de las obligaciones de rehabilitación suelen ser complejos y requieren un examen individual. En caso de duda, los propietarios afectados deben buscar asesoramiento jurídico o especializado para evitar posibles consecuencias.
Costes y oportunidades de financiación
Los costes de la rehabilitación obligatoria pueden variar enormemente en función del tipo y el alcance de las medidas requeridas. En el caso de terrenos contaminados o de reformas importantes de edificios, los costes pueden ser considerables. No obstante, existen programas gubernamentales de financiación, subvenciones o préstamos a bajo interés que ayudan a los propietarios a llevar a cabo las medidas de rehabilitación, como los programas de financiación del KfW para la rehabilitación energéticamente eficiente.
Ejemplos de costes típicos:
- Saneamiento del suelo (terrenos contaminados): Los costes pueden oscilar entre 50.000 y más de 500.000 euros, dependiendo del grado de contaminación y de la zona.
- Rehabilitación energética: Aislar fachadas, tejados o sustituir ventanas puede costar entre 20.000 y 100.000 euros, dependiendo del tamaño del edificio.
- Edificioscatalogados: La rehabilitación de edificios catalogados suele ser especialmente costosa y puede ascender rápidamente a varios cientos de miles de euros, dependiendo de los requisitos y la importancia histórica del edificio.
Posibilidades de financiación
Para reducir los costes, existen en Alemania diversos programas de financiación estatal, así como préstamos a bajo interés y subvenciones que apoyan los proyectos de rehabilitación.
- Programas de financiación del KfW
El Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ofrece diversos programas de financiación para la rehabilitación, especialmente en el ámbito de la rehabilitación energéticamente eficiente:
- Programa de eficiencia energética del KfW: este programa ofrece préstamos a bajo interés o subvenciones para medidas de rehabilitación relacionadas con la energía, como el aislamiento térmico, la sustitución de ventanas o la modernización de los sistemas de calefacción.
- Subvención del KfW para medidas individuales: También se pueden subvencionar medidas individuales de rehabilitación, como el aislamiento o la sustitución de ventanas.
- Préstamos a bajo interés: El KfW ofrece préstamos a largo plazo y a bajo interés para medidas de rehabilitación de gran envergadura, que resultan especialmente atractivos para herederos o propietarios de edificios antiguos.
- Subvenciones BAFA
La Oficina Federal de Economía y Control de las Exportaciones (BAFA) también ofrece posibilidades de financiación, sobre todo para reformas de eficiencia energética. Las medidas subvencionadas incluyen
- Instalación de energías renovables: Se conceden subvenciones, por ejemplo, para la instalación de sistemas solares, bombas de calor o sistemas de calefacción por biomasa.
- Consultores energéticos de edificios: Los costes del asesoramiento de un experto en energía que planifique las medidas de rehabilitación relacionadas con la energía también están parcialmente subvencionados por la BAFA.
- Subvención para edificios catalogados
Los propietarios de edificios catalogados suelen recibir ayudas y subvenciones especiales de las oficinas estatales de patrimonio. Estas subvenciones cubren parte de los costes de rehabilitación, especialmente cuando se trata de conservar edificios históricos. Además, existen desgravaciones fiscales para las reformas adecuadas para edificios catalogados:
- Lasdesgravaciones por bienes de capital: En el caso de los edificios protegidos, los costes de rehabilitación pueden deducirse de los impuestos a lo largo de varios años.
- Subvenciones de los estados federados y las autoridades locales
Muchos Estados federados y municipios ofrecen programas regionales de financiación adicional para la rehabilitación. Suelen estar orientados a las necesidades locales, como el saneamiento de terrenos contaminados o la renovación de edificios residenciales. En algunas regiones, existen programas especiales para la revitalización de barrios en los que se van a renovar más edificios antiguos.
- Ventajas fiscales
Además de las subvenciones y ayudas directas, también existen ventajas fiscales para las medidas de rehabilitación:
- Bonificaciones especiales por amortización: En determinados casos, se pueden solicitar desgravaciones especiales por amortización para rehabilitaciones energéticamente eficientes o para la rehabilitación de edificios catalogados, lo que reduce la carga fiscal.
- Deducción fiscal por servicios de manitas: Parte de los costes de los servicios de manitas pueden deducirse directamente de los impuestos, lo que reduce indirectamente los costes de rehabilitación.
Ejemplo de obligaciones de saneamiento
- Saneamiento de terrenos contaminados: Durante las obras de construcción de su terreno, el propietario descubre que el suelo está contaminado con sustancias químicas tóxicas procedentes de su anterior uso como emplazamiento industrial. La autoridad competente exige al propietario que remedie el suelo y elimine el riesgo para las aguas subterráneas.
- Renovación de edificios: Un bloque de apartamentos presenta daños estructurales importantes en la fachada, lo que supone un riesgo de desprendimiento de partes del enlucido y pone en peligro a los transeúntes. El propietario está obligado a renovar la fachada y restablecer la seguridad.
- Edificio protegido: Un edificio histórico protegido presenta daños en la fachada y las ventanas. La autoridad de protección de monumentos pide al propietario que repare los daños profesionalmente para preservar el valor histórico del edificio.
La planificación financiera y la ejecución de las medidas de rehabilitación pueden ser complejas, especialmente cuando se trata de costes elevados o de oportunidades de financiación. Los propietarios deben buscar asesoramiento experto en una fase temprana, por ejemplo, de consultores energéticos, asesores fiscales o abogados especializados, con el fin de aprovechar al máximo todas las opciones financieras y legales.
